Gente sin casas y casas sin gente: claves para entender el problema de la vivienda ociosa

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Por: Fernando Bercovich        Fuente: cenital.com

Desde 1991 la cantidad de unidades vacías en la Ciudad se multiplicó por nueve.

Esta semana se produjo en Barcelona la primera expropiación de un piso vacío. Un departamento deshabitado fue expropiado -e incorporado al parque de vivienda de alquiler social- por el gobierno de la recientemente reelecta alcaldesa de Barcelona, Ada Colau.

Resulta que desde 2016 en la metrópolis española rige la ley “de protección de derecho a la vivienda”, que permite expropiar el uso (la vivienda no cambia necesariamente de manos, pero el derecho de su uso, sí) por un plazo de diez años de inmuebles que hayan estado vacíos por al menos dos años.

Hay quienes se preguntan por qué alguien tendría un departamento vacío teniendo la posibilidad de ponerlo en alquiler. Mantener un inmueble vacío no es barato ya que requiere de pagar expensas, impuestos y otros servicios periódicamente. Pero en Bacelona un tercio de la vivienda que se alquila está en manos de grandes empresas y bancos como el BBVA, a quien le fue expropiado un inmueble esta semana. A esos jugadores les resulta un poco más fácil tener una vivienda vacía esperando que su precio suba. Wait and see, le dicen los economistas.

¿Por qué es el primer caso si la ley rige desde 2016? Hay una razón muy concreta: recién hace cuatro meses se levantó una restricción que había impuesto el Tribunal Supremo para aplicar la ley. Eso hace suponer que se vienen nuevas expropiaciones.

Lo que busca el gobierno de la ciudad de Barcelona con estas medidas es acrecentar la oferta de unidades en alquiler para incidir sobre los precios, además de desalentar que la vivienda se convierta en objeto de especulación financiera. Hay un viejo dicho entre urbanistas que dice “ni gente sin casas, ni casas sin gente”. Parece que esto es lo que Ada Colau quiere llevar a la práctica.

¿Y por casa cómo andamos?

Saber cuántas viviendas vacías hay en una ciudad no es nada fácil.

Según el último censo, en 2010, el 23% de las unidades de Buenos Aires estaban deshabitadas. La metodología usada por el INDEC, sin embargo, no es del todo sólida. El censista tocó el timbre en una vivienda y si nadie atendió, la contó como vacía. Ese número, además, probablemente incluya departamentos que se usan como oficinas o consultorios no declarados. La que sí se puede tomar como bastante cierta es la tendencia de crecimiento, que es por lo menos alarmante. Desde 1991, la cantidad de viviendas vacías en la ciudad se multiplicó por nueve.

Esta semana se presentó un estudio sobre viviendas vacías, coordinado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad junto con organizaciones de la sociedad civil y universidades, que intenta echar un poco más de luz sobre este tema. El método es claramente mejor que el del INDEC ya que cuenta como vacías aquellas unidades de uso residencial con medidor de energía -no se incluyen las que tienen “luz de obra”- que en los últimos doce meses hayan consumido menos de 50 kwh por mes (el equivalente a tener una heladera enchufada) en base a datos del Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE).

El número de viviendas vacías baja considerablemente respecto de la medición del INDEC: según el IVC, en la ciudad de Buenos Aires hay 9,2% de viviendas vacías, equivalente a 138.328 usuarios. La Comuna 1, que incluye a Puerto Madero y Retiro, es la que mayor porcentaje de viviendas vacantes tiene, seguida por la 2 y la 14, todas en el corredor norte de la ciudad. Es decir que hay una correlación con el precio del metro cuadrado. Quizás son justamente esos propietarios más acaudalados los que pueden darse el lujo de tener en su poder una vivienda sin habitar.

Las primeras preguntas que surgen al ver estas cifras son: ¿es un número alto? ¿Estamos mejor o peor que otras ciudades? Difícil saberlo. Juan José Cruces, rector de la Universidad Torcuato Di Tella, hizo un estudio que muchos especialistas consideran inferior metodológicamente que el del IVC, ya que toma una línea de corte de consumo eléctrico demasiado baja y sólo trabaja con datos de Edenor. Según él, menos del 5% de las viviendas de CABA están vacías. En ese mismo estudio sostiene que, comparativamente, en la ciudad de Buenos Aires hay menos viviendas ociosas que Santiago de Chile (10%) o Barcelona (11%). Pero esos números salen de relevamientos oficiales de los institutos de estadísticas, por lo que sería comparar peras con manzanas.

Según Guadalupe Granero, coordinadora del área de urbanismo del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), “el número en sí mismo no dice mucho, hay que mirarlo en función del déficit habitacional que tiene la ciudad, que es muy alto y está creciendo”. Guadalupe señala algo que es clave ya que el número publicado por el IVC es casi idéntico al déficit habitacional (alrededor de 130 mil hogares).

¿Qué hacemos con las viviendas vacías?

Pablo Vitale, coordinador del área de Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), sostiene que “muchos inmuebles vacíos están a la espera de que el precio del metro cuadrado aumente, lo que hace que dejen de cumplir su función social y pasen a ser un bien de cambio. Ahorrar en ladrillos es como ahorrar en vacunas en medio de una epidemia. Eso que parece perverso cuando hablamos de salud, nos parece natural cuando hablamos de vivienda”. Al consultarle si un impuesto a la vivienda ociosa podría ser una buena medida, Pablo contestó afirmativamente pero “no tiene que tener fines recaudatorios, sino que se tiene que dirigir a mejorar la oferta de vivienda para sectores populares, que es lo que falta”.

A su vez, Juan Maquieyra, presidente del IVC, sostiene que “a primera vista, la problemática de las viviendas vacías es un universo complejo. Hay muchas situaciones intermedias, como viviendas subocupadas, no censadas o no declaradas”. Pero se la juega un poco más: “Creemos que es necesario hacer esfuerzos por re-equilibrar la oferta, y es por esto que, como en Barcelona, Berlín o Nueva York, nos parece necesario trabajar en distintos tipos de incentivos para disminuir la vivienda vacía”. Sí, como en Barcelona.

Pero la imagen del gobierno de la Ciudad expropiando departamentos a especuladores no parece del todo posible. Eduardo Reese, urbanista del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), dijo lo siguiente: “En ciudades como Barcelona o Berlín tenés muy identificados a tres o cuatro propietarios que te manejan 3.000 unidades porque se quedaron con departamentos después de los desalojos post crisis de 2008. Si tenés como enemigos a los bancos, ahí conseguís adhesión muy rápido. Acá eso no pasa porque, si bien no hay datos muy certeros, es probable que no haya grandes empresas con muchos departamentos vacíos, salvo casos puntuales. Y para los bancos no es negocio tener un departamento porque prefieren poner todo en LELIQs que les rinde mucho más”.

Otro que es bastante escéptico es Gervasio Muñoz. El referente de Inquilinos Agrupados plantea que “antes de hablar de qué hacer con las viviendas vacías hace falta lograr dos cosas básicas: que todos los propietarios den factura por el alquiler y que haya un registro de todos los contratos. Plantear un impuesto a la vivienda ociosa en un mercado completamente en negro es casi una quimera, es papel picado. En este contexto es como plantear la reforma agraria”, remata.

 

 

julio 2, 2019